Jahresbericht

Der Wohnungsbau kommt aus dem Krisenmodus nicht heraus. Ausgelöst durch den russischen Angriffskrieg auf die Ukraine sind die Energiekosten quasi explodiert, gleichzeitig kam es zu Engpässen bei Baumaterialien. In Verbindung mit einer hohen allgemeinen Inflation führte dies zu einem erheblichen Anstieg der Baukosten, alleine zwischen Dezember 2022 und Dezember 2023 um rund 16 Prozent. Infolge der hohen Inflationsrate hat sich zudem die Zinspolitik weiterentwickelt, so dass sich die Bauzinsen auf mittlerweile rund vier Prozent belaufen. Weitere Anstiege sind nicht ausgeschlossen.

Um ein Neubau- oder Modernisierungsprojekt zu finanzieren, müssen Wohnungsunternehmen und -genossenschaften also nun nicht nur mehr Geld als Kredit aufnehmen, sie müssen es auch höher verzinsen. Baumaßnahmen werden so schnell unwirtschaftlich, vor allem dann, wenn man wie die sozial orientierte Wohnungswirtschaft im VdW Rheinland Westfalen keine Mieten verlangen möchte, die zwischen 16 und 22 Euro pro Quadratmeter liegen. Diese Miethöhen sind weder bezahlbar noch vielerorts marktgängig.

Im Ergebnis hat sich vor allem der Wohnungsneubau erheblich reduziert: Zwischen Januar und Mai 2023 sind 27 Prozent weniger Baugenehmigungen erteilt worden als im gleichen Zeitraum des Vorjahres. Auch die Wohnungsunternehmen und -genossenschaften im VdW Rheinland Westfalen konzentrieren sich zusehends auf die klimagerechte Modernisierung ihrer Bestände und hadern dabei mit den häufig wechselnden Rahmenbedingungen – insbesondere auf Bundesebene. Allerdings wirken sich auch bei der Modernisierung die steigenden Baukosten aus.

Leider trägt die Bundesförderung nicht zu einer Verbesserung der Lage bei. Bereits zu Beginn des Jahres 2022 hatte die Bundesregierung, federführend das Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz, die aus Sicht der Wohnungswirtschaft gut funktionierende Bundesförderung effiziente Gebäude (BEG) erheblich umstrukturiert, inklusive Förderstopps, Budgetkürzungen und Standardverschärfung. Im Ergebnis mussten viele Projekte gestoppt und umgeplant werden. Dadurch entstand nicht nur wirtschaftlicher Schaden, in der Wohnungswirtschaft hat es auch viel Vertrauen in die Förderpolitik gekostet.

Am 1. Januar 2023 ist die neue Bundesförderung mit einem klaren Fokus auf die Modernisierungsförderung gestartet. Während für die Modernisierung rund 13 Milliarden Euro eingeplant wurden, waren in der Neubauförderung im Ressort der Bundesbauministerin lediglich 750 Millionen Euro budgetiert. Das Geld war schnell vergriffen. Die BEG-Förderung scheint jetzt eher Einzeleigentümer in den Blick zu nehmen, eine Tendenz, die sich zuletzt auch im Zusammenhang mit der Novellierung des Gebäudeenergiegesetzes nochmal bestätigte.

Zwei Punkte werden aus Sicht des VdW Rheinland Westfalen für das Ziel klimaneutraler und bezahlbarer Wohnquartiere entscheidend sein: zum einen die Aufstockung der Bundesfördermittel als Komplementärförderung für die zumindest in Nordrhein-Westfalen und Rheinland-Pfalz funktionierende soziale Wohnraumförderung und zum anderen die partnerschaftliche Energiewende im Quartier, gemeinsam mit den Energieerzeugern im Rahmen einer kommunalen Wärmeplanung. 

Um den schwierigen Marktbedingungen wohnungspolitisch etwas entgegenzusetzen, haben die Bundesländer Nordrhein-Westfalen und Rheinland-Pfalz die Konditionen ihrer Programme in der Wohnraumförderung verbessert. Aus Sicht der Wohnungswirtschaft ein guter und richtiger Schritt. Der Mangel an bezahlbaren Wohnungen in Großstädten wird aber nicht allein durch die Wohnraumförderung behoben werden können.

Denn mit der von den Ländern maßgeblich gestalteten Wohnraumförderung werden mietpreisgebundene Wohnungen für Menschen geschaffen, die sich sonst nicht selbst mit geeignetem Wohnraum versorgen können. Wer in eine solche Wohnung mit geringerer Miete einziehen möchte, muss einen Wohnberechtigungsschein vorlegen. Und den bekommt man nur, wenn das eigene Einkommen gewisse Grenzen nicht überschreitet. 

Dies ist zwar bei einem großen Anteil von Menschen der Fall, in Rheinland-Pfalz beispielsweise für jeden dritten Einpersonenhaushalt (und bei der höheren Einkommensgrenze sogar für knapp 69 Prozent). Trotzdem wird damit nur ein Teil des Marktgeschehens abgedeckt. Auch Haushalte mit einem Einkommen, das knapp über den Einkommensgrenzen liegt, haben zunehmend Probleme, geeignete Wohnungen in der Großstadt zu finden – gerade wenn es sich um Familien handelt.

Nichtsdestoweniger sind die Anstrengungen auf Länderebene zu begrüßen. Sie waren allerdings auch dringend notwendig, weil die gesamtwirtschaftliche Situation auch in der Wohnraumförderung Spuren hinterlassen hatte. So ging  der Neubau von geförderten Wohnungen in Nordrhein-Westfalen 2022 um rund 24 Prozent zurück. Dafür wurden rund 1.000 Wohnungen mehr mit öffentlichen Mitteln saniert, fast eine Verdoppelung im Vergleich zum Vorjahr. Die insgesamt stabile Nachfrage nach Mitteln der Landesförderung ist nicht zuletzt Ausdruck der Verschlechterung der Fördermittel auf Bundesebene und zeigt auch den kontinuierlichen Trend hin zu Bestandsmaßnahmen in Zeiten hoher Baukosten für den Mietwohnungsneubau. 

Nachdem das Land Nordrhein-Westfalen aufgrund der Baukostenentwicklung zunächst einen Aufschlag um 20 Prozent auf die Förderdarlehen zugelassen hatte, führte es 2023 eine mehrjährige Förderkulisse (bis 2027) ein. Das schafft Planungssicherheit für die Wohnungsunternehmen und -genossenschaften. Jedoch bleibt die Förderkulisse für Modernisierungen deutlich marktgängiger als die für den Neubau. Hier wird man über kurz oder lang auch über die Höhe der Fördermieten sprechen müssen, da mietpreisgebundener Neubau sonst zum Verlustgeschäft zu werden droht.

Die Wohnungswirtschaft steht mit Blick auf den Klimapfad bis 2045 vor der großen Herausforderung, ihre Bestände energetisch zu sanieren und Mieten gleichzeitig bezahlbar zu halten. Das serielle Bauen und Sanieren ist ein Konzept, das dazu einen wichtigen Beitrag leisten kann. Mitgliedsunternehmen des VdW Rheinland Westfalen gehören zu den Vorreitern der relativ neuen Methode. Die meisten Projekte der seriellen Sanierung wurden in Nordrhein-Westfalen umgesetzt, beispielsweise von der Wohnungsgenossenschaft am Vorgebirgspark in Köln, der kommunalen VBW Bauen und Wohnen in Bochum oder der LEG Immobilien SE, die sogar ein eigenes Tochterunternehmen zur seriellen Sanierung gegründet hat.

Durch die digitale Erfassung der Gebäude, die serielle Vorfertigung ganzer Wand- und Deckenmodule in der Produktionsstätte und das Anbringen der Module auf die Außenfassade, bringt das serielle Sanieren gleich mehrere Vorteile. Durch die Vorfertigung können die Module in kürzester Zeit auf der Baustelle angebracht werden, wodurch sich die Belastung für die Mieterschaft erheblich reduziert. Gleichzeitig werden weniger Arbeitskräfte benötigt, wodurch der Fachkräftemangel kompensiert werden kann. Schließlich werden die Baukosten durch die serielle Produktion erheblich reduziert, jedenfalls dann, wenn größere Stückzahlen an Modulen zum Einsatz kommen. Dass der Bund diese Methode nun gezielt fördert, ist daher aus Sicht der Wohnungswirtschaft folgerichtig.

Der VdW Rheinland Westfalen hat mehrere Fachreisen organisiert, die politische Entscheiderinnen und Entscheider über die Methode und Projekte informiert haben, beispielsweise Bundestagsabgeordneten der SPD-Fraktion oder Mitglieder des Bündnisses für bezahlbares Wohnen und Bauen Rheinland-Pfalz.

Dabei steht serielles Bauen nicht im Gegensatz zum Schonen von natürlichen Ressourcen, ganz im Gegenteil. In Bad Kreuznach verwendet die GEWOBAU Bad Kreuznach Recyclingbeton, um den Einsatz von Beton zu minimieren und so den CO2-Ausstoß zu reduzieren, in Trier hat die gbt Wohnungsbau und Treuhand AG ein Azubiwohnheim als Energieeffizienzhaus 40 (NH/EE) in Holzfertigbauweise errichtet – um nur zwei Beispiele zu nennen. Beim seriellen Sanieren kommen zudem häufig Holzelemente zum Einsatz.

Immer schärfere energetische Vorgaben für Gebäude können nicht die Lösung für ein klimaneutralen Wohnen sein. Denn es zeigt sich, dass bei sehr hohen energetischen Standards das eingesetzte Geld in keinem guten Verhältnis mehr zur dadurch erreichten Energieeinsparung steht. In der Folge steigen die Mieten, die Nebenkosten aber gehen nicht merklich zurück. Der viel sinnvollere Hebel liegt aus Sicht der Wohnungswirtschaft deshalb in der Energie- und Wärmeversorgung von Gebäuden.

Um die Wärmeversorung auf erneuerbare Energien umzustellen, hat der Bundestag im Juni 2023 mit der Beratung über die Reform des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) begonnen. Heizungen sollen künftig zu mindestens 65 Prozent aus erneuerbaren Energien gespeist werden. Nachdem der Entwurf der von den Medien "Heizungsgesetz" genannten Regelung schwerer Kritik ausgesetzt war, einigte sich die Bundesregierung auf Leitlininen, nach denen der Gesetzentwurf innerhalb des parlamentarischen Verfahrens geändert werden soll. Im September 2023, so der Stand zum Redaktionsschluss, soll die Regelung im Bundestag verabschiedet werden. Insbesondere begrüßte die sozial orientierte Wohnungswirtschaft, dass die Fristen zur Heizungsumstellung mit der kommunalen Wärmeplanung verzahnt werden. Kritisch sieht sie allerdings das Förderkonzept, welches Wohnungsunternehmen und Mieterinnen und Mieter gegenüber Privateigentümern benachteiligt.

In einer vorherigen GEG-Novelle hatte die Bundesregierung bereits den Effizienzhausstandard 55 zur Pflicht für alle Neubauten erhoben und so zu höheren Baukosten beigetragen. Die Förderung des 55-er-Standards durch die Bundesförderung für effiziente Gebäude war zu diesem Zeitpunkt bereits eingestellt worden.

Wer klimaneutral wohnen will, muss seinen Strom ebenfalls aus erneuerbaren Energien beziehen. Durch die Novellierung des Erneuerbare-Energien-Gesetzes (EEG) wurden bereits 2022 attraktivere Bedingungen für den Betrieb von Photovoltaikanlagen geschaffen. So wurde unter anderem die Einspeisepauschale für Strom angehoben und die Mieterstromoption auf größere Anlagen ausgeweitet. Ein besonders wichtiger Schritt war der Wegfall der EEG-Umlage, die zuvor auch auf erneuerbaren Strom anfiel. Durch die Regelungen sollte unter anderem Mieterstrom attraktiver werden.

Leider gelang das nur zum Teil. Der Grund, weshalb immer noch recht wenige Mieterstrommodell umgesetzt werden: Wohnungsunternehmen und -genossenschaften müssen dafür zu Energieversorgern werden. Den allermeisten Wohnungsunternehmen fehlt dafür das Know-How und die personellen Kapazitäten. Wenn sie Mieterstrom anbieten möchten, suchen sie sich deshalb Kooperationspartner. Weil aber die Vertragsmodelle mit diesen Partnern nicht vom Gesetzgeber geregelt sind, ergeben sich zahlreiche gewerbesteuerliche Fallstricke. Die im Mai 2023 skizzierte Photovoltaikstrategie des Bundeswirtschaftsministeriums macht zumindest Hoffnung, dass sich die Bedingungen für Mieterstrom verbessern.

Ein Teilaspekt der Stromversorgung für Mieterinnen und Mieter hat die Wohnungsunternehmen und -genossenschaften 2022/23 ebenfalls beschäftigt: die Installation von Balkon-Photovoltaikanlagen. Diese sind für Mieterinnen und Mieter und für Wohnungseigentümer attraktiv, die Sicherheit für Stromnetz, Gebäude und Personen muss aber gewahrt bleiben. Der VdW hat seine Mitglieder unter anderem mit einer Arbeitshilfe des Bundesverbands zu rechtlichen und technischen Fragen unterstützt.

Unsere Quartiere ändern sich, sie werden klimagerechter. In die Wohnquartiere hält nicht nur die Elektromobilität Einzug, in ihnen werden die verschiedenen Verkehrsträger miteinander vernetzt. Außerdem achten die Wohnungsunternehmen und -genossenschaften mit Begrünungen – auch auf Dach- und Fassadenflächen – darauf, die Folgen von Starkregen und Hitzetagen zu begrenzen.

Wie entscheidend das Wohnen für die Mobilität ist, erkennt man einem Fakt: Etwa vier Fünftel aller Wege beginnen oder enden an der Haustür. Hier entscheidet sich, welches Verkehrsmittel für den Weg genutzt wird, und damit, wie viel CO2 auf dem Weg ausgestoßen wird. Die Wohnungswirtschaft ist daher ein wichtiger Partner bei der Gestaltung nachhaltiger Mobilität.

Eine Umfrage unter den Mitgliedern des VdW Rheinland Westfalen im Januar 2023 zeigte, dass sich 80 Prozent der Wohnungsunternehmen und -genossenschaften mit dem Thema Neue Mobilität befassen und über 50 Prozent bereits erste Schritte gegangen sind. Darüber hinaus wurde deutlich, dass die Motivation für die Umsetzung von Mobilitätsmaßnahmen primär durch Klimaschutz und Nachhaltigkeit, Zusätzliche Angebote für die Mieterschaft und die Attraktivierung von Quartieren begründet ist.

Mobilitätsmaßnahmen lassen sich allerdings in den meisten Fällen nur gemeinsam umsetzen. Dafür braucht es Partnerinnen und Partner aus Kommunen sowie von Mobilitätsdienstleistern und Planenden. Der VdW Rheinland Westfalen hat sich daher in den vergangenen Jahren aktiv am Projekt Bundesweites Netzwerk Wohnen und Mobilität beteiligt, das Beteiligte aus den unterschiedlichen Bereichen zusammenbringt.

Ergebnis ist die Charta „Intelligente Mobilität im Wohnquartier", die der VdW Rheinland Westfalen als Erstzeichner mitunterschrieben hat. Die Unterzeichnenden verpflichten sich dazu, intelligente Mobilität bei der Planung von Wohnquartieren mitzudenken. Im März 2023 wurde die Charta im Rahmen einer Veranstaltung an den zuständigen Parlamentarischen Staatssekretär Stefan Wenzel im Bundeswirtschaftsministerium übergeben.

Seine Mitglieder informierte der VdW Rheinland Westfalen bei der praktischen Umsetzung von Mobilitätsmaßnahmen, etwa der Einrichtung von E-Ladesäulen. Je nach Ausgestaltung ergeben sich dabei vor allem steuerliche Fragen.

Eine klimagerechte, von Grün geprägte Quartiersentwicklung ist für den VdW Rheinland Westfalen von besonderer Bedeutung. Er arbeitet deshalb mit der Internationalen Gartenausstellung (IGA) zusammen, die 2027 im Ruhrgebiet stattfindet. Die Beteiligung zeigt, welchen Beitrag die Wohnungsunternehmen und -genossenschaften zu einem lebenswerten, aber auch klimagerechten Ruhrgebiet leisten können.

Bereits jetzt gibt es viele Vorbilder: Urban Gardening, Biodiversitätsflächen, naturnah gestaltete Retentionsflächen, Sinnesgärten und partizipativ gestaltete Parkanlagen prägen das Bild von einigen Wohnungsunternehmen.  Dachbegrünungen sind für viele Wohnungsunternehmen und -genossenschaften fester Bestandteil der Sanierungsstrategie.

In Zeiten der Wohnungsbaukrise fällt der Blick oft auf kommunale Wohnungsunternehmen. Wenn der Markt es nicht richten kann, müssen es die öffentlichen Akteure tun, so der dahinterstehende Gedanke. Dabei gilt es allerdings zu beachten, dass sich auch kommunale Unternehmen ihre wirtschaftliche Stabilität erarbeiten müssen und den Preis- und Zinssteigerungen genauso ausgesetzt sind wie andere Wohnungsunternehmen und -genossenschaften.

Gerade in kleineren Städten und Gemeinden stellt sich die Frage nach kommunalen Wohnungsunternehmen noch einmal anders. Dort gibt es häufig keine solchen Unternehmen, weil die Bewirtschaftung von weniger als 100 Wohnungen oft nicht wirtschaftlich darstellbar ist. Doch auch im ländlichen Raum werden bezahlbare Wohnungen benötigt, aufgrund des demografischen Wandels insbesondere alters- und generationengerechte Wohnungen. Und das bedeutet auch: zentral gelegene Geschosswohnungen.

Eine mögliche Antwort ist die Gründung von interkommunalen Wohnungsunternehmen, bei denen sich mehrere Gemeinden zusammenschließen und so Kostenvorteile in der Bewirtschaftung von Wohnungen erzielen. Dies wurde auf der Regionale 2022 Ostwestfalen-Lippe diskutiert.

Jedes Ziel, auch das des klimaneutralen Wohnens, kann nur erreicht werden, wenn es Menschen gibt, die daran mitarbeiten. Für die Wohnungswirtschaft ist bei der Umsetzung ihrer Ziele nicht nur der Fachkräftemangel im Baugewerbe ein Hemmnis, auch die Wohnungsunternehmen und -genossenschaften selbst haben immer mehr Mühe, Personal zu finden, sei es in der Planung, in der Technik oder im kaufmännischen Bereich.

Der VdW Rheinland Westfalen unterstützt seine Mitglieder bei der Fachkräftegewinnung unter anderem, indem er sich an Berufsorientierungsmessen beteiligt. Neben der seit Jahren etabilierten STUZUBI trat der Verband 2023 gemeinsam mit der EBZ Business School das erste Mail auf "vocatium"-Messen in Dortmund und Köln auf.

Zudem engagiert er sich seit kurzem im von der nordrhein-westfälischen Landesregierung getragenen Projekt Ausbildungsbotschafter NRW, das der Landesinitiative "Kein Abschluss ohne Anschluss" entsprungen ist. Dabei werden Auszubildende von Mitgliedern des VdW geschult und stellen Schülerinnen und Schülern ab der neunten Klasse ihren Ausbildungsberuf vor. Authentische Vermittlung auf Augenhöhe.

Die Mitgliedsunternehmen und -genossenschaften des VdW beschäftigen sich aber zunehmend auch damit, Fachkräfte im Ausland zu gewinnen. So hat etwa Vonovia im September 2022 13 junge Menschen aus Kolumbien in Zusammenarbeit mit der Bundesarbeitsagentur dafür begeistern können, in Deutschland als Elektronikerin/Elektroniker bzw. Gärtnerin/Gärtner zu arbeiten.